【解決事例】不動産をできるだけ負担なく譲りたい。建物と土地を分けて贈与した事例

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更新日:2026/09/16

ご相談の内容

A様は、兄から相続した土地・建物を所有していました。
その建物には、以前から兄のケアマネジャーをしていたB様に賃貸していました。
A様は、今後この不動産を自分の財産として保有する予定はなく、B様に譲りたいと考えていました。
そこで、「B様にできるだけ金銭的な負担をかけずに、この土地・建物を譲るにはどうしたらよいか」というご相談をいただきました。

不動産を「贈与」すると、どのような負担がある？

親族や個人間で不動産を無償で譲る場合、一般的には「贈与」という方法を利用します。
不動産を贈与する場合には、所有権移転登記だけでなく、贈与税や不動産取得税、登録免許税などについても検討する必要があります。
今回のご相談では、司法書士として不動産の贈与登記を進めるに当たり、これらの税金や費用について一般的な制度の説明を行い、どのような手続方法が考えられるかを一緒に検討しました。
なお、具体的な税額の計算や税務上の判断については、税理士等の税務の専門家に確認していただくことを前提としています。

一度に贈与するのではなく「建物」と「土地」を分ける方法を検討

今回のケースでは、土地と建物を同時に贈与する方法だけでなく、
「今年、建物をB様に贈与し、翌年、土地をB様に贈与する」**
という方法についても検討しました。
暦年贈与には年間110万円の基礎控除があるため、贈与を複数年に分けることで、贈与税の負担に違いが生じる可能性があります。
ただし、不動産の贈与については、単に贈与を複数回に分ければよいというものではありません。
贈与税だけでなく、不動産取得税などについても確認する必要があります。
そのため、今回も税負担については専門家への確認を前提としながら、司法書士として、贈与の対象となる不動産や贈与の時期、所有権移転登記の方法などを整理しました。

土地の不動産取得税についても確認

不動産取得税については、一定の要件を満たす住宅用土地について、税額が軽減される制度があります。
今回の検討では、建物の床面積や耐震基準などの要件に加えて、建物と土地を取得する時期についても確認しました。
特に重要となったのが、建物と土地の取得時期です。
今回の件では、主に次の点を確認しています。
* 建物が住宅の軽減要件を満たしていること
* 建物を取得した日から一定期間内に、その敷地である土地を取得すること
* 建物と土地の取得者が同一人であること
例えば、贈与税の基礎控除を利用するために建物と土地の贈与を大きく期間を空けて行うと、不動産取得税の軽減措置との関係で注意が必要となる場合があります。

そのため、贈与の時期を決める際には、贈与税だけでなく、不動産取得税についても確認することが重要です。
なお、税制については改正されることもあるため、具体的な適用要件や税額については、税理士等の専門家または都道府県税事務所等への確認が必要です。

今回の解決方法

今回のケースでは、不動産の状況や贈与の時期などを確認したうえで、
今年：建物をB様へ贈与
↓
翌年：土地をB様へ贈与
という方法を検討することとなりました。
暦年贈与の基礎控除を利用できる可能性を考慮しつつ、不動産取得税の軽減措置についても要件を確認し、B様の負担にも配慮した贈与方法を検討しました。
そのうえで、司法書士として贈与契約書の作成や所有権移転登記など、必要となる不動産登記手続をサポートしました。

不動産の贈与は「名義を変えるだけ」ではありません

不動産を無償で譲る場合、「登記名義を変更すれば終わり」と考えてしまいがちです。
しかし、実際には、贈与税、不動産取得税、登録免許税など、複数の税金や費用について検討する必要があります。
また、土地と建物を別々に贈与する場合には、贈与の時期や取得者などについても注意が必要です。
司法書士は税務の専門家ではありませんが、不動産の贈与登記を担当する専門家として、贈与に伴って生じる税金や費用について一般的な情報をご案内し、必要に応じて税理士等の専門家への確認をお願いしながら、登記手続の方法やスケジュールを検討することができます。

不動産の贈与をお考えの方は、税金の問題も含めて、できるだけ早い段階で専門家にご相談ください。

当事務所では、不動産の贈与について、贈与契約書の作成や所有権移転登記など、必要な不動産登記手続をサポートしています。